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icon_heartDie Bereiche FAQs (häufig gestellte Frage) soll Ihnen bei alltäglich auftretenden Themen schnell Hilfestellung geben. Zur Erleichterung haben wir für Sie diesen Bereich in drei Bereiche aufgeteilt

Darüber hinaus soll das
Lexikon der Immobilienwirtschaft
bei speziellen Themen detailliert Auskunft geben. Im Lexikon können Sie nach Stichworten suchen und sich über die Autoren der Texte informieren.

Sollten eine Frage unbeantwortet bleiben, Sie Anregungen oder Anmerkungen haben, freuen wir uns auf Ihre Nachricht oder einen Anruf.

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FAQs – Allgemein

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Wie funktioniert die richtige Parkettreinigung und -pflege?

Zur dauerhaften Werterhaltung von Holzböden ist besonders eine regelmäßige Pflege unumgänglich. Nur gut gepflegte Böden haben eine lange Lebensdauer.
Es wird zwischen Reinigung und Pflege unterschieden: Die Reinigung mit Wischzusätzen aus Drogerie, Baumarkt oder Fachhandel ersetzt in keinem Fall die Pflege!
Sehr oft werden Reiniger und Pflegemittel für Parkett Holz und Korkfußböden angeboten bei denen nicht nur der Preis sondern auch die Qualität „billig" ist. Bei der Reinigung und Pflege mit, zum Teil, sehr aggressiven Universalreinigern kann der Oberflächenschutz geschädigt oder zerstört werden.
Nicht nur durch falsche Reinigungs-, und Pflegemittel kann der Oberflächenschutz geschädigt werden. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die Oberfläche von Parkettböden, welche ausschließlich mit Selbstreinigenden Wischtüchern gepflegt wurden, stark angegriffen und zum Teil zerstört wurde.
Gewöhnliche Parkettreiniger entfernen Schmutz und Anhaftungen, bilden aber keinen ausreichenden Pflegefilm.

Reinigung:
Bei der Reinigung von versiegelten Parkettböden sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Es darf kein stehendes Wasser oder Reinigungsmittel (Lachen/Pfützen) auf der Parkettfläche zurückbleiben.
  • Reinigungsautomaten und Dampfreiniger dürfen auf Parkett nicht eingesetzt werden.
  • Aggressive Reinigungsmittel können die Versiegelung angreifen, daher nur geeignete Parkett-Reinigungsmittel verwenden.
  • Die gute Reinigung erfolgt mit einem ausgewrungenen Tuch oder einem nebelfeuchten Lappen. Wischtücher aus Mikrofaser können die Oberfläche angreifen.

Pflege von versiegelten Oberflächen:
Die einzusetzenden Pflegemittel bilden eine erneuerbare Verschleißschicht auf der Versiegelung.

  • Bei regelmäßiger Pflege (je nach Benutzungsart einige Male/Jahr, mindestens jedoch 2 Mal) werden geöffnete Fugen während der Heizperiode automatisch mit Pflegemittel ausgefüllt und geschützt gegen eindringende Feuchtigkeit. Sand und Staub oder andere Schmutzpartikel wirken wie Schleifpapier und haben in der weicheren Schutzschicht weniger Wirkungsgrad als direkt auf der harten Versiegelung.
  • Der Glanzgrad der Parkettoberfläche kann durch Auswahl des Pflegemittels oder auch durch polieren selber bestimmt werden.
  • Bei dem Einsatz von wachshaltigen Pflegemitteln sollten die Pflegemittelschichten von Zeit zu Zeit mit einem Wachsentferner abgetragen werden um dunkle Stellen jenseits der Laufwege zu vermeiden.

Schutzmaßnahmen:

  • Zum Schutz vor Kratzern sollten Eingangsbereiche mit Schmutzfangzonen, Möbel und andere bewegliche Einrichtungsgegenstände mit Teflon- oder Filzgleitern versehen werden. Geeignete Möbelrollen und Unterlagen für Arbeitsbereiche sind im Handel erhältlich.
  • Vermeiden Sie in jedem Fall stehende Flüssigkeiten. Bei Pflanzentöpfen ist für Unterlüftung zu sorgen.
 

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Was sind Perlatoren und wie reinige ich sie?

Perlatoren an Wasserhähnen sind dafür verantwortlich, dass das Wasser gleichmäßig aus dem Hahn sprudelt und nicht spritzt. Je höher der Härtegrad des Wassers, desto schneller verkalken die Perlatoren. Die kleinen Löchlein in den beiden Sieben verstopfen und das Wasser läuft ungleichmäßig aus dem Wasserhahn. Hier können Sie Abhilfe schaffen, indem Sie die Perlatoren entkalken.

Das Entkalken ist ganz einfach, geht schnell und umweltschonend:
Die sogenannten Perlatoren bestehen jeweils aus drei Teilen: Dem äußeren Ring mit dem Gewinde, einem Dichtungsring aus Gummi sowie einem kleinen Einsatz mit zwei Sieben; dies ist der eigentliche Perlator.

1. Wickeln Sie ein weiches Tuch um den Ring des Perlators damit Sie ihn nicht verkratzen. Setzen Sie einen passenden Schraubenschlüssel (Maulschlüssel) bzw. die universellere Wasserpumpenzange(Rohrzange) an und schrauben Sie den Ring vorsichtig im Uhrzeigersinn ab. Manche Perlatoren sind auch mit einem einfachen Schraubverschluss am Wasserhahn befestigt und lassen sich manuell einfach lösen.

2. Legen Sie den Perlator in kleine Schälchen oder Schnapsgläser und füllen Sie so viel Essig auf, dass die beiden Siebe komplett mit Essig bedeckt sind. Lassen Sie den Essig ungefähr 15 Minuten wirken. Alternativ können Sie auch die verkalkten Teile für ein paar Stunden in heißes Essigwasser einlegen bis sich der Kalk gelöst hat. Wie viel Essig oder Essigessenz man in das Essigbad gibt hängt dabei vom Verkalkungsgrad ab. Als groben Richtwert sollte man Essig und Wasser im Verhältnis 3:1 ansetzen, also 3 Teile Essig auf 1 Teil Wasser.

3. Nehmen Sie den Perlator aus dem Essig und schrubben Sie ihn, mit Hilfe der Nagelbürste, unter fließendem Wasser ab. Achten Sie dabei darauf, dass Sie die beiden Siebe komplett von Kalkrückständen befreien.

4. Nun setzen Sie den Perlator wieder in den Metallring, legen Sie den Dichtungsring oben drauf und schrauben Sie ihn gegen den Uhrzeigersinn wieder ein. Dann ziehen Sie den Perlator mit Hilfe der Rohrzange / Schraubschlüssel wieder fest.

5. Zur Kontrolle öffnen Sie vorsichtig den Wasserhahn; wenn kein Wasser oberhalb des Perlators heraus spritzt und der Wasserstrahl wieder gleichmäßig läuft, haben Sie alles richtig gemacht.

 

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Warum müssen Boiler entkalkt werden und wer macht das?

Gemäß § 9 Abs. 3 Ihres Mietvertrags sind Sie verpflichtet eine Boilerentkalkung alle 3 Jahre auf eigene Kosten vornehmen zu lassen – mit guten Gründen:

Im Laufe der Jahre wird der Heizstab von Kalk umschlossen, welcher so die Wärmeabgabe behindert und vermindert. Diese Kalkdecke ist dann der Grund für längere Aufheizzeiten und für den damit verbundenen höheren Stromverbrauch. Hinzu kommt, dass von Zeit zu Zeit von der äußeren Kalkschicht Teile abbröckeln und auf den Kesselgrund gelangen, welches auf längere Sicht das Kesselvolumen verringert. Dies geht auf Kosten der zur Verfügung stehenden Warmwassermenge. In diesen Kalkablagerungen am Kesselboden ist die Gefahr gegeben, dass sich Legionellen (im Wasser lebenden Bakterien) und andere Bakterien verbreiten. Die Boilerentkalkung hilft Ihnen also Geld zu sparen und Ihre Gesundheit zu schützen.

Bei vorhandenen Gasboilern ist es zusätzlich erforderlich, den Brenner in regelmäßigen Abständen reinigen zu lassen. Sobald Sie ein gelbes Flammenbild sehen, ist es dringend erforderlich, den Brenner zu reinigen und einzustellen, denn dadurch verringert sich auch in erheblichem Umfang der Gasverbrauch.

Als Fachunternehmen für die Boilerentkalkung empfehlen wir die Firma Abold GmbH aus München– und für Gasboiler die Firma Der Landauer aus München.

 

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Schlüssel Verlust
Ich habe einen Schlüssel verloren – was muss ich tun?

Bei Schlüsselverlust benötigen Sie einen sogenannten Erweiterungszylinder, damit der der den Schlüssel eventuell findet, nicht in Ihre Wohnung gelangen kann. Bei einem Erweiterungszylinder werden 3 neue Schlüssel mit dem Zylinder geliefert. Die “alten” Schlüssel sperren dann an dem neuen Zylinder nicht mehr.

Schlüssel abgebrochen
Ich habe einen Schlüssel abgebrochen – was muss ich tun?

Sollte mal ein Schlüssel abgebrochen sein und ein Schlüsselteil im Zylinder stecken, benötigen Sie einen Ersatzzylinder. Die “alten” Schlüssel sperren dann auch an dem neuen Zylinder.

Wie kann ich die Zylinderlänge messen?

Für die Bestellung eines Schließzylinders ist es notwendig die Zylinderlänge mitzuteilen. Hierzu muss der bestehende Zylinder ausgebaut werden und die Länge links und rechts von der Bohrung in Millimeter angegeben werden. Geben Sie die Länge in mm an, z.B. 30mm/40mm.
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Wie kann ich Sperrmüll entsorgen?

Zur Beantwortung der Frage „Wohin mit dem Müll?“ stellen wir Ihnen die notwendigen Internetadressen zu dem für Sie zuständigen Abfallwirtschaftsbetrieben zur Verfügung. Wenn Sie sich auf der Website befinden, geben Sie im Suchfeld den Begriff „Sperrmüll“ ein.
Stadt München: www.awm-muenchen.de
Stadt Germering: www.awb-ffb.de
Stadt Starnberg und Würmtal: www.awista-starnberg.de

 

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Richtig Heizen und Lüften wie geht das?

Durch nicht richtiges oder ausreichendes Lüften von Räumlichkeiten sammelt sich Feuchtigkeit hervorgerufen z.B. durch Atmung, Kochen, Duschen, Waschen, Abspülen, Blumengießen etc. in der Raumluft an und kondensiert zu Wasser. Dieser Wasserdampf ist zunächst unsichtbar und wird daher von den meisten Personen nicht wahrgenommen.

Zusätzlich kommt in energiesanierten Gebäuden eine Luftdichtheit hinzu, aufgrund von Zentralheizung, Vollwärmeschutz und dicht schließenden Fenstern. Die früher „natürliche und automatische“ Luftzirkulation durch den Betrieb von Einzelöfen, Wänden und Ritzen in den Holzfenstern werden hierbei unterbunden und die unsichtbare, warme, feuchte Luft schlägt sich, nun sichtbar werdend, nieder.
Daraus resultieren häufig dann schwitzende Fensterscheiben und feuchte Wände, die wiederum Schimmelpilze und Stockflecken hervorrufen, welche zur Erkrankung der Atemwege führen können. Zudem müssen Heizkörper (sofern vorhanden) mit ausreichender Zirkulationsluft versorgt werden.

Richtiges Heizen

Die Zentralheizung kann nur dann ein angenehmes, gesundes Raumklima herstellen, wenn in allen Räumlichkeiten die Thermostatventile zumindest schwach aufgedreht sind.
Es müssen alle Räume einer Wohnung genügend geheizt werden, damit die Innenflächen von Außenwänden ständig warmgehalten werden und nicht auskühlen.

Es genügt nicht, erst am Feierabend die Heizung voll aufzudrehen. Dadurch können in der Regel die ausgekühlten Wände nicht genügend erwärmt werden. An den kalten Wandflächen kondensiert die in der Umgebung befindliche Feuchtigkeit.

Dies gilt vor allem für Wohnzimmer, Küchen und Bäder. Besonders schädlich ist es, wenn unbeheizte Räume, z.B. Schlafzimmer, oder Kinderzimmer zeitweise von anderen Räumen aus „überschlagen“, d.h. mitbeheizt werden und warme feuchte Luft auf kalte Wandflächen trifft. Deshalb ist es wichtig die Türen dieser Räume zu schließen und geschlossen zu halten.
Bedenken Sie auch: Jeder Mensch verliert während er schläft durch die Atmung pro Nacht bis zu 1 Liter Flüssigkeit und reichert damit die Raumluft an.

Vorhänge sollten, um eine einwandfreie Luftzirkulation zu gewährleisten, nicht die Heizkörper verdecken. Schränke oder sonstige Einbauten müssen von der Wand abgerückt sein.
Grundsätzlich denken Sie bitte daran, auch außerhalb der Heizperiode die Thermostatventile aller Heizkörper (sofern vorhanden) zu betätigen. Sie können dadurch Störungen während der Heizperiode oder unnötige Reparaturkosten vermeiden.

Häufigste Folge: Schimmelpilzbildung für die weder Vermieter noch Verwaltung haftbar sind!
Eine konstante Grundwärme von ca. 20 Grad C ist wirtschaftlicher und zweckmäßiger als das ständige Aufheizen und Auskühlen Ihrer Räumlichkeiten. Die Kosten bei gleichbleibender Beheizung sind nachweislich geringer. In den Abendstunden erreichen Sie so schneller eine höhere Raumtemperatur.

Richtig Lüften

Durch richtiges Lüften bewirken Sie den Austausch der mit Feuchtigkeit und Schadstoffen angereicherten Raumluft.

Grundsätzlich gilt: Große Wasserdampfmengen beim Duschen oder Kochen sofort „weglüften“, d.h. Fenster auf und Türe zu.

Ansonsten gilt: Ein kurzer Durchzug bei ganz geöffnetem Fenster oder Balkontür (es muss Zugluft entstehen!) mehrmals täglich für ca. 5 -10 Minuten!
Bei dieser „Stoßlüftung“ erfolgt der Austausch warmer und feuchter Raumluft gegen kalte, trockene Außenluft. Dabei kühlen Wände und Möbel kaum ab und der Raum erwärmt sich in kurzer Zeit wieder.

Eine Dauerlüftung bei gekippten Fenstern während der Heizperiode führt zu Feuchtstellen und zur Schimmelbildung in den Fensterbereichen wie Fensterleibungen und Zimmerdecken. Achten Sie auch beim Aufstellen Ihrer Möbel, dass hinter und unter den Möbelstücken die Luft ausreichend zirkulieren kann. So vermeiden Sie Schäden an Ihren Einrichtungsgegenständen und in der Wohnung. Hiervon sind insbesondere die Außenwände betroffen, welche hohe Temperaturunterschiede gerade in den „kalten“ Monaten ausgleichen müssen.

Im Übrigen gilt: Alle unsere Empfehlungen nützen allerdings wenig, wenn in den Wohnungen Wäsche getrocknet wird oder wenn Pflanzen im Übermaß vorhanden sind. Hierdurch sind feuchte Wände und Schimmelbildungen bereits vorprogrammiert und können kaum verhindert werden.

Bei richtigem Lüftungsverhalten erweisen Sie also sich und Ihrer Gesundheit sowie Ihrer Wohnung samt Einrichtung einen guten Dienst.

 

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„Grill den Nachbarn“ – Grillen was geht und was nicht?

Sommerzeit – Zeit für Freizeitaktivitäten im Garten und auf der Terrasse. Lagerfeuerromantik, kühle Getränke und ein schönes duftendes Stück Fleisch oder auch Lust auf vegetarisch Gegrilltes.

Wen wundert es also, dass die sonnenhungrigen Mitbürger ihre Grills in Gärten auf Terrassen und bisweilen auch auf Balkonen anzünden – manchmal sehr zum Ärger ihrer Nachbarn. Dabei ist Streit vorprogrammiert, wenn man einige Regeln zum Grillen nicht beachtet und seinen Mitmenschen dabei zu sehr auf die Nerven fällt. Insgesamt gilt:

Fühlen sich Mitbewohner durch das Grillen und die dabei auftretenden Rauch- und Geruchsimmissionen gestört, dringt insbesondere der beim Grillen im Freien entstehende Qualm in die Wohn- und Schlafräume unbeteiligter Nachbarn in konzentrierter Weise ein, so stellt dies eine erhebliche Belästigung der Nachbarn durch verbotenes Verbrennen von Gegenständen im Sinne des Landesimmissionsschutzrechts dar. Dann liegt eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldpflicht (OLG Düsseldorf, DWW 1995. S. 255f) vor.

Die Gerichte entscheiden hier deutschlandweit sehr unterschiedlich.

In jedem Fall kann der Vermieter durch den Mietvertrag selbst oder durch eine wirksam in Bezug genommene Hausordnung das Grillen auf Balkonen und Terrassen wegen der damit einhergehenden Geruchs- und Rauchbelästigungen, aber insbesondere wegen der Feuer- und Brandgefahr verbieten. Ist im Mietvertrag ein Grillverbot enthalten, so müssen sich die Bewohner daranhalten. Dann darf überhaupt nicht gegrillt werden. (LG Essen, Az.: 10S 438/01).

Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft können das Grillen, insbesondere mit offenem Feuer und Holzkohle, auch durch Mehrheitsbeschluss auf den Balkonen immer verbieten (LG Düsseldorf, Beschl. V. 09.11.1990). Denn das Grillen auf dem Balkon wird von der herrschenden Meinung für unzulässig gehalten. Es verstößt gegen die Gebrauchsregelung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und kann, insbesondere bei starker Geruchs- und Rauchentwicklung durch Holzkohlengrill, durch die beeinträchtigten Miteigentümer abgewehrt werden. Hinzu kommt die nicht auszuschließende Brandgefahr. Hat aber der einzelne Wohnungseigentümer nach den Vorgaben der §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, so kann auch durch Mehrheitsbeschluss ausgesprochen werden, dass das Grillen auf den Balkonen nicht gestattet ist (so: LG Düsseldorf, Beschl. V. 09.11.1990 – 25 T 435/90).
Das gilt auch zum Nachteil des „grillfreudigen“ Eigentümers, der bauliche Einrichtungen zum Grillen mit offener Flamme geschaffen hat (LG München I, Urteil vom 10.01.2013 – 36 S 8058/12 WEG). Dringt beim Grillen Qualm in die Wohnung des Nachbarn, oder fühlt ein Nachbar sich durch Grillgeruch gestört, so kann das Grillen ebenfalls verboten werden.

So wie das Grillen völlig verboten werden kann, so können – wie bereits für Nachbarn verschiedener Grundstücke angeführt – auch Beschränkungen beschlossen werden (sog. Grillfrequenzen – hier dreimal pro Monat bei einer Pflicht zur Ankündigung 24 Stunden vorher (AG Halle/Saale, Urteil vom 11.12.2012 – 10 C 1126/12, zit. nach juris) oder aber bei beengten Grundstücksverhältnissen viermal im Jahr (OLG Oldenburg, Urteil vom 29.07.2002 – 13 U 53/02, OLGR Oldenburg, 2002, S. 217).

Dazu entschied das AG Bonn, vom April bis September sei ein Grillabend pro Monat angemessen (AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997 – 6 C 545/96, WuM 1997, 325).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 7/2015
(Verfasser: RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Sollingen)

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FAQs – Mieteinheit

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Ich würde gerne meinen Mietvertrag kündigen. Kann ich schon vor dem Ende der Kündigungsfrist ausziehen?

Am Besten geben Sie uns diese Information unter Angabe des gewünschten Datums schon in Ihrer Kündigung bekannt. Sofern ein Nachmieter gefunden worden ist, der bereits zum genannten Zeitpunkt einziehen möchte, werden wir gerne mit Ihnen einen vorzeitigen Mietaufhebungsvertrag abschließen.

 

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Ich würde gerne meinen Mietvertrag kündigen und habe für meine Wohnung auch bereits einen Nachmieter. Kann dieser meine Wohnung übernehmen?

Wir vergeben die Aufträge zur Wohnungsvermietung grundsätzlich an ein Maklerbüro, welches mit uns einen Alleinbeauftragungsvertrag geschlossen hat. Daher müssen auch selbst organisierte Nachmieter in der Regel den Weg über den Makler gehen.

 

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Ich habe meinen Mietvertrag gekündigt. Welche Schönheitsreparaturen muss ich vornehmen?

Wenn mietvertraglich rechtlich wirksam, sind die Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen. Bitte beachten Sie hierzu auch Ihr Übergabeprotokoll zum Zeitpunkt der Anmietung der Mieteinheit.
Wände und Decken sind frisch weiß zu streichen, grobe Vergilbungen, Beschädigungen und/oder starke Abnutzungen an den Türen oder Türstöcken sind ebenfalls auszubessern bzw. neu zu lackieren. Bei Heizkörpern legen wir großen Wert darauf, die Originallackierung zu erhalten. Größere Beschädigungen sollten hier vor eventuellen Ausbesserungsarbeiten mit uns besprochen werden.
Darüber hinaus gehört die Reinigung der Mieteinheit selbstverständlich dazu. Diese umfasst Fensterrahmen, Türen und Türstöcke, Heizkörper, Küche (inkl. Backofen, Herd, Kühl- und ggf. Gefriergeräte, Spülmaschine, alle Schränke und Schubladen innen und außen, Fliesenspiegel), Badezimmer/WC (inkl. Wandfliesen, Dusche, Badewanne, Waschbecken und Toilette) und alle Fußböden.

 

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Ich habe eine Fensterscheibe zerbrochen / Ich habe einen Wasserfleck im Parkett verschuldet / Ich habe eine große Macke im Fußboden verursacht / etc. Was muss ich machen?

Sofern ein Mangel oder Schaden der Mietsache durch Sie verursacht worden ist, sind Sie für diesen schadensersatzpflichtig. Bitte melden Sie uns zunächst den Schaden umgehend. Wir können Ihnen dann zur Behebung des Schadens Fachleute empfehlen, die den Schaden beheben können, bzw. mit Ihnen eine Abschlagszahlung für den Schaden vereinbaren. Sollten Sie über eine Hausratversicherung verfügen, so sollten Sie dieser den Schaden ebenfalls zeitnah melden und können sich die Kosten für die Reparatur so erstatten lassen.

 

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Ich habe ein technisches Problem in meiner Wohnung. Wen informiere ich und wie verläuft die Problembehebung?

Bitte melden Sie uns Ihr Problem per E-Mail (gerne mit angefügten Fotos) oder telefonisch. Teilen Sie uns bitte möglichst genau mit, welche Probleme auftreten. Wir geben die notwendigen Reparaturen schnellstmöglich an die entsprechenden Handwerker in Auftrag. Die jeweiligen Handwerker setzen sich dann mit Ihnen zur Terminvereinbarung in Verbindung. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass zum einen Aufträge durch unsere Handwerker nach Priorität und Auftragslage abgearbeitet werden und zum anderen je nach Umfang der Arbeiten erst eine Klärung mit dem Eigentümer erforderlich ist.

 

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Ich habe ein technisches Problem in meiner Wohnung. Kann ich selbst einen Handwerker beauftragen?

Auftretende Probleme oder Schäden in der Wohnung sind immer an die Hausverwaltung zu melden. Eine Beauftragung von Handwerker erfolgt nahezu ausschließlich durch die Hausverwaltung. Im Falle von selbst beauftragten Handwerkern kann seitens des Eigentümers durch die Hausverwaltung keine Kostenübernahme erfolgen.
Bei Gefahr in Verzug oder in absoluten Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch) in denen weder die Hausverwaltung noch der Hausmeister erreicht werden kann, können Sie die im Haus ausgehängten Notfallnummern kontaktieren.

 

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Ich habe ein allgemeines Problem (z.B. Beschädigungen im Haus, Verschmutzung des Treppenhauses). An wen kann ich mich wenden?

Am Besten sprechen Sie direkt vor Ort mit dem Hausmeister. Sollten Sie ihn nicht antreffen, so können Sie sich natürlich gerne jederzeit an uns wenden. Gerne kann auch ein Treffen im Rahmen von Objektbegehungen oder Vor-Ort-Terminen stattfinden.

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FAQs – WEG

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Was muss ich bei einem Mieterwechsel alles beachten?

Wir empfehlen Ihnen die Erstellung eines Übergabeprotokolls, in dem Sie den Zustand der einzelnen Räume dokumentieren, die Stände für Strom, Warmwasser und ggf. Kaltwasser sowie die Heizungsstände (bei Funkablesung nicht) ablesen.

Für die Kontrolle der Räume sollte folgendes beachtet werden:
  • Sind alle Wände frisch gestrichen (je nach Vereinbarung bzw. vorherigem Zustand in weißer oder heller Farbe)?
  • Weisen die Böden nur die üblichen Gebrauchsspuren auf oder sind Beschädigungen vorhanden?
  • Sind die Türstöcke, Türen und Heizungen ohne größere Defekte?
  • Funktionieren alle Einrichtungen wie Heizkörper, Fenster, Rollläden, Wasserhähne, Toilettenspülung, Klingel, Sprechanlage, etc.?
  • Ist das Keller- /Speicherabteil komplett leer geräumt und weist keine Beschädigungen auf?
  • Hat der Mieter seine Fahrräder mitgenommen?
  • Sofern ein Tiefgaragenstellplatz oder Außenstellplatz vermietet war: Ist der Stellplatz geräumt und weist keine Beschädigungen (z.B. Ölspuren) auf?

Bitte beachten Sie, dass sie uns als WEG-Hausverwaltung Ihren Mieterwechsel mit den entsprechenden Ständen für Heizung (sofern keine Funkablesung) und Kalt- bzw. Warmwasser entweder per E-Mail melden müssen. Hier finden Sie das Meldeformular Mitteilung über Auszug/Einzug

Beachten Sie auch, dass jeder Bewohner seinen Stromversorgungsvertrag mit einem Lieferanten individuell abschließt. Daher muss der Strom gemeinsam mit dem mausziehenden Mieter abgelesen werden, damit dieser die Ummeldung vornehmen kann. Auch der neue Mieter muss sich wiederum unter Angabe der Zählernummer und des Zählerstandes bei einem Stromlieferanten anmelden. Zugang zu den Zählerkellern kann in den überwiegenden Fällen nur über den Hausmeister erfolgen. Bitte vereinbaren Sie daher rechtzeitig einen Termin mit Ihrem zuständigen Hausmeister vor Ort.

 

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Wie sind die neuen Vorschriften zur Abrechnung der Heizkosten in der WEG-Jahresabrechnung?

Gemäß dem Urteil des BGH vom 17.2.2012 (V ZR 251/10) sind WEG-Heizkostenabrechnungen zwingend nach dem Verbrauch zu erstellen. Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen, hier dürfen keine Abgrenzungen stattfinden.
Hintergrund: Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind. Einige Wohnungseigentümer fochten die Genehmigung der Jahresabrechnung an.

Entscheidung: Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.

Heizkostenverordnung gilt unmittelbar: Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.

Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.

 

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Dürfen in einer WEG-Jahresabrechnung Rechnungen, die das vorherige Wirtschaftsjahr betroffen haben, abgegrenzt werden?

Die WEG-Gesamtjahresabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.

Es dürfen keine Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung stattfinden. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.

Die Heizkosten-Einzelabrechnung müssen jedoch zwingend nach Verbrauch erstellt werden. Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.

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