FAQ-WEG

Was muss ich bei einem Mieterwechsel alles beachten?

Wir empfehlen Ihnen die Erstellung eines Übergabeprotokolls, in dem Sie den Zustand der einzelnen Räume dokumentieren, die Stände für Strom, Warmwasser und ggf. Kaltwasser sowie die Heizungsstände (bei Funkablesung nicht) ablesen.

Für die Kontrolle der Räume sollte folgendes beachtet werden:

• Sind alle Wände frisch gestrichen (je nach Vereinbarung bzw. vorherigem Zustand in weißer oder heller Farbe)?
• Weisen die Böden nur die üblichen Gebrauchsspuren auf oder sind Beschädigungen vorhanden?
• Sind die Türstöcke, Türen und Heizungen ohne größere Defekte?
• Funktionieren alle Einrichtungen wie Heizkörper, Fenster, Rollläden, Wasserhähne, Toilettenspülung, Klingel, Sprechanlage, etc.?
• Ist das Keller- /Speicherabteil komplett leer geräumt und weist keine Beschädigungen auf?
• Hat der Mieter seine Fahrräder mitgenommen?
• Sofern ein Tiefgaragenstellplatz oder Außenstellplatz vermietet war: Ist der Stellplatz geräumt und weist keine Beschädigungen (z.B. Ölspuren) auf?

Bitte beachten Sie, dass sie uns als WEG-Hausverwaltung Ihren Mieterwechsel mit den entsprechenden Ständen für Heizung (sofern keine Funkablesung) und Kalt- bzw. Warmwasser entweder per E-Mail melden müssen. Hier finden Sie das Meldeformular Mitteilung über Auszug/Einzug

Beachten Sie auch, dass jeder Bewohner seinen Stromversorgungsvertrag mit einem Lieferanten individuell abschließt. Daher muss der Strom gemeinsam mit dem mausziehenden Mieter abgelesen werden, damit dieser die Ummeldung vornehmen kann. Auch der neue Mieter muss sich wiederum unter Angabe der Zählernummer und des Zählerstandes bei einem Stromlieferanten anmelden. Zugang zu den Zählerkellern kann in den überwiegenden Fällen nur über den Hausmeister erfolgen. Bitte vereinbaren Sie daher rechtzeitig einen Termin mit Ihrem zuständigen Hausmeister vor Ort.

Wie sind die neuen Vorschriften zur Abrechnung der Heizkosten in der WEG-Jahresabrechnung?

Gemäß dem Urteil des BGH vom 17.2.2012 (V ZR 251/10) sind WEG-Heizkostenabrechnungen zwingend nach dem Verbrauch zu erstellen. Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen, hier dürfen keine Abgrenzungen stattfinden.
Hintergrund: Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind. Einige Wohnungseigentümer fochten die Genehmigung der Jahresabrechnung an.

Entscheidung: Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.

Heizkostenverordnung gilt unmittelbar: Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.

Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.

Dürfen in einer WEG-Jahresabrechnung Rechnungen, die das vorherige Wirtschaftsjahr betroffen haben, abgegrenzt werden?

Die WEG-Gesamtjahresabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.

Es dürfen keine Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung stattfinden. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.

Die Heizkosten-Einzelabrechnung müssen jedoch zwingend nach Verbrauch erstellt werden. Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.